Главная    Новости    Риэлторам    Контакты

Последние новости:
2019-11-05: Банки отказываются принимать маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотеке

АЛЬТЕРНАТИВА
ИПОТЕКЕ
ЖИЛИЩНАЯ
КООПЕРАЦИЯ
АРЕНДА
С ВЫКУПОМ
КАК ВЗЯТЬ
ИПОТЕКУ
КАЛЬКУЛЯТОР
ПЛАТЕЖЕЙ
МАТЕРИНСКИЙ
КАПИТАЛ
ВОПРОСЫ
И ОТВЕТЫ
КАК ПЕРЕЕХАТЬ
В РОССИЮ
ПРОВЕРЬ
ДОКУМЕНТЫ
ПЕРЕВОДЫ БЕЗ
КОМИССИЙ
ИНВЕСТИЦИИ В
НЕДВИЖИМОСТЬ

Альтернатива банковской ипотеке

Покупку квартиры за полный наличный расчет может позволить не каждый, поэтому приходится искать средства на стороне, например, обратиться в банк за получением кредита под достаточно большой процент. Но есть альтернативный, более доступный вариант покупки квартиры - вступление в жилищный кооператив.

Что же такое кооперация?
Это объединение людей для достижения общих целей. Кооперация, это не какое-то новшество, а хорошо забытое старое. Возникла кооперация в середине XIX века, в годы индустриализации. Именно тогда в Европе началось кооперативное движение. В Российской Империи индустриализация началась в конце XIX, и на это же время приходится массовое открытие кооперативных производственных объединений.

В СССР, в годы Новой экономической политики (НЭП), именно кооперативы создавали основную массу потребительских товаров, а в период коллективизации родился новый вид кооперации, советский - колхозы. После Второй Мировой большинство населения осталось без крова, тогда на Европу пришелся второй всплеск развития кооперации - жилищная кооперация. Как видите, кооперативное движение сыграло значительную роль в экономическом развитии многих стран, поскольку это дешевый способ собрать средства для достижения единой цели.

Получение жилья через кооператив процесс не быстрый, но доступный в финансовом отношении. Недостающие средства предоставляются без процентов (незначительную переплату составляют членские взносы). А вот ожидание очереди на выделение средств для покупки жилья в кооперативе может растянуться на года. Это является основной причиной, по которой люди боятся вступать в жилищные кооперативы (не путайте с ЖСК). Сегодня в России уже есть крупные кооперативы, в которых очередь смогли сократить до полугода. Кто-то возразит, что и пол года это долго, ответе тогда на вопрос - сколько времени вы уже решаете свой жилищный вопрос? Сколько лет прошло с момента, как вы впервые озадачились это проблемой? Сколько вы ждете улучшения своего материального положения, что бы получить возможность взять ипотечный кредит?

Сравнение условий банковской ипотеки и жилищного кооператива
ИПОТЕКАЖК
Процентная ставка / взносыот 10%фиксированные
членские взносы
Суммарная переплата от 40% до 200%от 15% до 40% *
Первоначальный взнос от 20%от 35%
Страхование жизни и здоровьяобязательноне требуется
Страхование имущества обязательно не требуется
Возрастные ограничения от 21 до пенсионногоот 16 и без ограничения
Гражданство РФ обязательно не требуется
Возврат средств не предусмотренна любом этапе
Юридическая защитаотсутствуетимеется
Документы полный пакет только паспорт

* переплата при покупке квартиры через кооператив состоит из суммы двух фиксированных платежей: вступительного взноса и ежемесячных членских взносов. Калькулятор платежей.

Процентная ставка по ипотеке в среднем составляет 9%-12%, а по кредитам на землю или строительство дома еще больше. Да, есть банки, предлагающие ипотеку под 6-7%, но всегда со звездочкой, как правило такие ставки предлагают только на новостройки и на небольшой срок. Переплата по ипотеке за 10 лет может составить 40%-60%. При более длительном сроке кредитования и более дорогой квартире переплата может вырасти в разы. В жилищном кооперативе процентная ставка отсутствует, член кооператива вносит ежемесячно членские взносы и паевые (за квартиру).

Первоначальный взнос по ипотеке может быть 10%, но получить ипотеку с таким условием может не каждый. Как правило, семьям приходится накапливать те же 30-50%, чтобы получить одобрение банка.

Возрастные и финансовые ограничения банков многим не позволяют воспользоваться кредитом. У банков есть строгое ограничение по возрасту к заемщику, требование подтверждения дохода, страхования жизни и объекта недвижимости, имеется свой подход к расчетам, сколько должен тратить заемщик на себя и сколько у него должно остаться на выплаты по ипотеке. Данные ограничения отсутствуют в жилищном кооперативе.

Хитрый аннуитетный процент. Существует два метода платежей по кредиту - дифференцированный и аннуитетный. От дифференцированного варианта банки отказались практически сразу с развитием рынка ипотеки, объясняя это тем, что дифференцированные платежи тяжелы для заемщика. Дифференцированный процент - это «классический» способ погашения кредита, при котором тело кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток. С каждым месяцем сумма платежа будет уменьшаться, т.к проценты начисляются на постепенно снижающийся основной долг. Через несколько лет сумма ежемесячного платежа сильно снижается за счет малых процентов.

Действительно, на первых порах размер ежемесячных выплат при дифференцированной схеме может показаться большим, поэтому банки, «заботясь о клиенте», стали применять аннуитетные платежи. В этом случае по особой формуле ежемесячные платежи разбиваются равными частями на весь срок кредитования. Хитрость этой схемы в том, что она позволяет банку получить с заемщика выгоду от предоставленного кредита вперед. Первые года большая часть платежа заемщика уходит на выплату процентов по займу и только по прошествии половины срока займа перевес будет на основной долг. Например, если ваш ежемесячный аннуитетный платеж составляет 20000 руб. при ставке 12% годовых, то в первый месяц эта сумма будет распределена следующим образом:

проценты начисленные на остаток по займу - 14000 руб.
погашение займа - 6000 руб.

В случае возникновения неплатежеспособности заемщика банк вправе продать заложенную недвижимость. Банк - это финансовая организация, целью которой является получение прибыли, конечно, банк может пойти на уступки и предоставить некую отсрочку, но жертвовать прибылью банк не будет. Жилищный кооператив в таких случаях более лоялен и может предложит больше вариантов пайщику для выхода из сложной ситуации.

На рынке недвижимости довольно часто сталкиваются с мошенничеством. Сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, если например выяснится, что она заключена с лицом недееспособным или были ущемлены права детей. Такую сделку могут оспорить спустя некоторое время, что станет большой неприятностью для нового хозяина - можно остаться без квартиры и денег. Поэтому всегда необходимо обращаться за помощью к квалифицированному юристу.

В случае с банком покупатель как правило обращается в агентство недвижимости, которое подбирает клиенту объект и проверяет его, стоимость такой услуги 2-5% от стоимости недвижимости. После сделки-купли продажи консультационные услуги по договору с агентством считаются выполненными и если через год вскроется, что сделка противоречит закону, разбираться с этим придется заемщику. В кооперативе собственные юристы, которые проверяет объекты недвижимости и защищают права на нее от посягательств третьих лиц.

Минус жилищной кооперации. Средства на покупку квартир кооператив выделает из собственного фонда, который формируется за счет паевых взносов. Для накопления средств требуется время, поэтому квартиры покупаются в порядке очереди. В новых кооперативах срок ожидания может составлять до 2х лет. В кооперативах, которые существуют несколько лет, срок в разы меньше - до 6 месяцев. Это единственный минус. Однако на фоне остальных плюсов, а также учитывая тот факт, что получить ипотеку не просто, жилищная кооперация остается лучшим вариантом решения жилищной проблемы.